Las hipotecas no se benefician de los bajos tipos

El 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas para financiar la adquisición de una vivienda están sometidas a "suelos" que les impiden beneficiarse de la reducción de los tipos de interés, normalmente por debajo del 3,1%.

Así se desprende de un estudio elaborado por el Banco de España a instancias del Senado, en el que el supervisor explica que la banca busca recuperar con estas cláusulas "los costes mínimos generados por estos productos en momentos de caídas muy pronunciadas de los tipos de interés", por lo que cree que respetan los principios de "prudencia" y son "un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público".

Además, afirma que los topes que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas "constituyen desde el punto de vista jurídico una parte más del precio del préstamo", por lo que "siempre que se incluyan en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas", y "no cabrá catalogarlas como abusivas".

El Banco de España -que ha recabado datos de 49 entidades (15 bancos, 30 cajas de ahorros, 2 cooperativas de crédito y 1 establecimiento financiero de crédito)- admite no obstante que estas cláusulas, "en la mayoría de los casos, no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos".

De hecho, las familias no estarán protegidas mientras los indicadores que sirven para fijar el interés de las hipotecas no superen de media el 13,56%.
En cambio, las cláusulas de sus préstamos hipotecarios les obligan a pagar como mínimo el 3,12% de interés, lo que les impide beneficiarse de los bajos tipos de interés de la zona euro, que están en el 1% desde mayo de 2009.

La inclusión de este tipo de límites "suelo" es sistemática en 13 de las entidades consultadas por el Banco de España, de las que 4 además no ponen como contrapartida límites "techo".

En septiembre de 2009 (fecha a la que se remontan los datos del estudio), el 67% de las hipotecas no tenían ningún tipo de protección frente a los vaivenes de los tipos, mientras que el 33% tenían cláusulas suelo, cláusulas techo o ambas.

En esa fecha, los suelos se aplicaban ya en el 53% de las hipotecas sometidas a estas condiciones, sin que existiera "una especial conflictividad por esta causa, al menos si se mide en relación al número de reclamaciones ante el Defensor del Cliente".

El organismo apunta que una de las razones de esa escasa conflictividad también puede ser "la percepción generalizada de que un euríbor por debajo del 2%, como sería el determinante de una aplicación amplia de los suelos, es excepcional (como lo es la profundidad de la crisis a que se vincula dicho nivel del índice) y, por tanto, que la aplicación del suelo también lo es, o está justificada".

En cualquier caso, el organismo opina que las cláusulas que establecen techos y suelos "son positivas desde el punto de vista del coste medio para los clientes bancarios del crédito hipotecario a lo largo de la vida del contrato, de la estabilidad del sistema financiero y de la accesibilidad a largo plazo de la población al mercado de la vivienda".
Por tanto, cree que estas cláusulas no pueden considerarse limitativas de los derechos del cliente, siempre que "haya sido informado de forma adecuada".

Esa condición se da cuando el usuario tiene información "específica" sobre cómo pueden influir los vaivenes de los tipos en su cuota mensual, así como los costes en el caso de cancelación o subrogación del préstamo o de la cobertura que hace de escudo frente a la variación del precio del dinero.

En cualquier caso, considera que la fuerte competencia bancaria y la posibilidad de que los clientes trasladen su hipoteca de una entidad a otra aporta "enormes garantías para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse en cualquiera de los componentes del precio de los préstamos hipotecarios".

Fuente: Hipotecas-es.com

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EL SUPERMERCADO DE LOS PRODUCTOS ECOLOGICOS

De la misma manera que existen grandes superficies en las que se puede comprar desde comida hasta detergentes, en Naturasí encontraremos todo lo que necesitamos, eso sí, exclusivamente productos ecológicos. La franquicia ideal para los amantes del medio ambiente.

En el año 1992 diversos empresarios italianos se unieron con el objetivo de explotar un nicho de mercado emergente: los productos ecológicos. Se abrió la primera tienda en Verona para distribuir los productos provenientes de este tipo de agricultura y comenzó en el país transalpino una expansión ayudada, además, por la inseguridad alimenticia que se estaba creando (como por ejemplo, las vacas locas), potenciando un crecimiento que aumento la conciencia sobre el origen y la producción de la alimentación.

La llegada de Naturasí a España

Tras convertirse en la primera empresa del sector en Italia, en el año 2001 los responsables de Naturasí decidieron iniciar la internacionalización en España: "Es uno de los países donde más tierras dedicadas a la producción ecológica existen, aunque el consumo todavía estaba por desarrollar", explica Carolina Davico, Directora de Marketing y Comunicación de la enseña. La labor de Naturasí es, por tanto, crear la necesidad de consumo ecológico.

En España las primeras tiendas de enseña se abrieron en Madrid. Sin embargo, la implantación de la cultura ecológica fue más complicada que en Italia por el hecho de que la legislación, en cierta medida, era más permisiva. Es decir, muchos productos llevaban la terminología "bio" o "eco" sin ser ecológico, lo que confundía al consumidor, ignorado, por tanto europeo.

En la actualidad, la enseña gestiona tres establecimientos en la capital (dos propios y uno país Vasco, Cataluña o Levante. El crecimiento, tanto en el resto de los países de Europa como en otros continentes, también se está estudiando.

Los productos ecológicos

Naturasí se ha convertido en la impulsora del mercado biológico, creando una cadena de supermercados en la que se puede adquirir todo tipo de productos: desde leche, zumos o detergentes, a por huevos, quesos, aceites, vinos o cosméticos. Así hasta 4.500 referencias distintas.

Muchos de los consumidores piensan que los productos ecológicos son más caros, pero Carolina Davico tiene algo que decir al respecto:"Son más caros que el convencional, pero incluso en muchos casos varios estudios han demostrado que no existe tanta diferencia; cinco o diez centímetros. La gente piensa que producir un artículo que no tiene pesticidas o conservantes, en definitiva, que caduca antes, es más caro porque interviene más la mano del hombre. Si hubiera más consumo el precio bajaría".

Este tipo de artículos son "productos saludables, en lo que se descubre el verdadero sabor del alimento, libres de agentes químicos que pueden producir enfermedades en el organismo, que respetan el medio ambiente", añade.

Nuestro país es un productor ecológico en potencia, y esta a la cabeza a nivel europeo en este aspecto. Sin embargo, gran parte de esa producción está destinada al comercio exterior y poco queda para la el nacional. "En principio- apunta la Directora de Marketing y Comunicación- tuvimos que abastecernos de productos Italianos, pero hoy en día el 80% de nuestros proveedores son Españoles".

Estos partner se inclinan en el negocio por el simple motivo: porque si no existe uno, no existe el otro.

Negocio llave en mano

Naturasí respalda y ayuda continuamente a sus franquiciadores desde que muestran interés por este concepto de negocio hasta que abren el establecimiento. Todo esto es posible "gracias a una red suministradores concertados, capaces de proyectar y equipar en breve tiempo la tienda, con todo lo necesario para la actividad: mercancía, que incluye el suministro en exclusiva de productos de marca Naturasí, logo, mobiliario, equipos, sistema informático de gestión, materiales de consumo, etc., todo a unas condiciones extremadamente ventajosas", explican responsables de la enseña.

Aparte de garantizar una zona de exclusividad territorial a los franquiciados y enseñar cómo gestionar un supermercado de productos biológicos (mediante un manual operativo de gestión y venta), la asistencia directa al punto de venta incluye también el apoyo en las campañas de promoción (recogidas de premios, animación en el interior de la tienda, carteles) y publicitarias (mailing octavillas, carteles, imprenta, periódicos, etc.), además de las iniciativas de comunicación destinadas a promocionar toda la cadena de Naturasí (ferias, sponsors, etc.).

Perfil del franquiciado

Naturasí busca para su red de franquicias a "una persona que tenga la sensibilidad de la ecología, que provenga del sector (herbolarios, sector de la alimentación), aunque no es un requisito imprescindible. Preferiblemente, también, que se involucre como un dependientes más en el punto de venta", apunta Davico. Y continua "es interesante que tenga respeto por el medio ambiente, por la tierra. Se combina el negocio con el aspecto más romántico de pensar en lo que nos rodea". No buscan inversores que quieran recuperar el dinero rápidamente, porque es un mercado emergente.

La formación dura un mes y medio dentro del propio supermercado. Durante este tiempo se les ofrece un manual con varias temáticas: gestión de supermercado, de venta, programa informático, merchandising, ubicación de producto… En un primer lugar, la informática va destinada a los franquiciados, con el fin que conozcan las pautas del negocio; posteriormente, el turno es de los empleados.

Para el establecimiento, son necesarias cuatro personas más el propio franquiciado. La apertura del local es de 10 de la mañana a 9 de la noche, de Lunes a Sábado.

Este tipo de artículos son productos saludables, en lo que se descubre el verdadero sabor del alimento, libres de agentes químicos

Condiciones económicas

Ser propietario de una tienda Naturasí significa tener que hacer frente a las inversiones necesarias para su puesta en marcha, además de buscar del local adecuado (superficie entre los 250 y 500 m2) en una ciudad con al menos 200.000 habitantes, y situado en zonas muy frecuentadas con posibilidad de aparcamiento. Estos requisitos dificultan mucho la búsqueda del establecimiento, "la especulación inmobiliaria hace muy difícil la localización de los mismo", señalan. Aún así se plantean cambiar el formato: "La tendencia europea es cada vez haya más cadenas de supermercado, con superficies de venta de 300 o 400 m2", señala Davico.

La inversión total asciende a 600 euros metro por metro cuadrado. Es necesario, además, hacer frente a un pago del 3% en concepto de royalty de explotación, y un aval bancario. La publicidad institucional corre a cargo de Naturasí, pero el franquiciado puede llevar a cabo cualquier acción publicitaria que sea aceptada por la central.

FIDELIZACION DEL CLIENTE

A lo largo del ejercicio, la central y el franquiciado realizan promociones para promover la fidelidad del cliente. "Se realizan promociones a lo largo del año: ofertas que se pactan con los proveedores. Nuestro objetivo es intentar funcionar como un supermercado funcional en ese aspecto. También tenemos la tarjeta club cliente con puntos, o descuentos del 10% en todos los productos cuando se celebra el aniversario de la enseña", explica Carolina Davico.

Además hay charlas dentro de los establecimiento, organizadas por la central con el acuerdo de los franquiciados, en las que se habla de salud, de bienestar o de enfermedades. A esto hay que añadir la compra de productos por internet, de lo que se encarga cada franquiciado. "Cada uno de las tienda puede desarrollar una tienda virtual que sea un soporte más de tienda a su tienda física". Además, la central está trabajando para que en un futuro la propia web institucional tenga ofrezca este mismo servicio.

Vía Saludyalimentos.com